Hohe Immobiliennachfrage, steigende Preise sowie niedrige Zinsen schaffen scheinbar günstige Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt des Landes. Doch genau diese Fakten lassen Experten darüber nachdenken, ob sich 2022 in Deutschland eine Immobilienblase entwickeln wird.

Immer mehr Immobilienbesitzer fragen sich heute, ob eine Krise auf dem deutschen Markt für Immobilien droht und welche Auswirkungen dies auf den Wert ihrer Immobilie haben könnte.

Warum gibt es heute Anlass zur Sorge?

Der Traum von der eigenen Immobilie war noch nie so nah: Dank niedriger Zinsen können sich viele Menschen in Deutschland mittlerweile einen Baukredit und damit eine Immobilie leisten. Doch es gibt eine Unannehmlichkeit: In einigen Regionen des Landes ist der Immobilienmarkt leer. Die Immobiliennachfrage ist groß – das Angebot ist jedoch klein. Für manche Experten ist dies ein klares Zeichen für eine Bedrohung auf dem Immobilienmarkt. Aber ist es wirklich gefährlich? Und was kann beim Platzen der Immobilienblase in Deutschland passieren?

Ein bisschen Theorie: Was ist eine Blase in Bezug auf den Immobilienmarkt?

Eine Immobilienblase ist eine Sonderform der an den Finanzmärkten bekannteren Spekulationsblase. Diese Blase tritt auf, wenn Käufer bereit sind, einen zu hohen Preis für ein bestimmtes Produkt zu zahlen. In einer Immobilienblase übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer berechnen zu viel für ihre Immobilien, und die Käufer stimmen dem zu.

Die Immobilienpreise übersteigen deutlich den Realwert von Grundstücken und Gebäuden. Der Begriff „Blase“ symbolisiert die Eigenschaften einer Blase: einen großen leeren Raum. Der Immobilienmarkt wird aufgrund steigender Preise immer mehr aufgeblasen. Wenn die Preise ihren Höhepunkt erreichen, platzt die Blase und die Immobilienpreise brechen ein.

Hier sind die Faktoren, die den Anstieg der Immobilienpreise zum Verkauf beeinflussen:

• Wirtschaftliche Lage: Die konjunkturelle Erholung treibt die Immobilienpreise ebenso in die Höhe wie die steigende Inflation
• Niedrige Zinsen und entsprechend niedrige Fremdkapitalkosten
• Einkommenswachstum: Die Tatsache, dass sich mehr Menschen Immobilien leisten können, treibt die Nachfrage an
• Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage: Standortverlagerungen führen zu einer Verknappung von Wohnraum, insbesondere in Ballungsräumen. Wenn dies nicht mit dem Wohnungsbau Schritt hält, wird die Nachfrage das Angebot übersteigen und die Preise entsprechend steigen

Worauf sollte man also beim Immobilienkauf achten? – Erreicht der Kaufpreis einer Immobilie etwa 29-34 Jahreskaltmieten, deutet dies auf eine überhöhte Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.

Wann kann eine Immobilienblase platzen?

Wenn die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sinkt und das Angebot allmählich die Nachfrage übersteigt, beginnen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rapide zu fallen. Dies geschieht zum Beispiel, wenn:

• durch Neubaumaßnahmen mehr Wohnraum zur Verfügung steht
• Käufer keine überteuerten Immobilienpreise mehr bezahlen wollen
• Banken weniger Anleihen vergeben, weil Immobilienkäufer aufgrund hoher Kaufpreise das benötigte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können
• Kreditzinsen steigen: Inhaber können sich keine Raten mehr leisten und sind somit zur Zwangsversteigerung gezwungen

All das hat seine Folgen: Angebotserhöhung, Leerstand und ein fortschreitender Preisverfall – Effekte, die viele Eigentümer angesichts der Immobilienblase fürchten.

In der Geschichte der Weltwirtschaft gab es bereits ein ähnliches Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase. Es geschah 2007 auf dem US-Immobilienmarkt und wurde zur größten Immobilienkrise der Welt. Auslöser der Immobilienkrise waren Kredite, die Banken in Zeiten niedriger Zinsen an Hauskäufer mit schlechter Bonität vergaben.

Als die Zinsen wieder stiegen, waren viele Eigentümer nicht mehr in der Lage, Zinsen und Raten für ihre Immobiliendarlehen zu zahlen.

Sie waren gezwungen, ihr Eigentum zu verkaufen. Die provozierte Verkaufswelle trieb die Immobilienpreise in den Keller. Die Panikverkäufe lösten eine Abwärtsspirale aus und damit eine Immobilienkrise in den USA aus.

Nur 10 Jahre nach dem US-Immobilienkollaps sind Niedrigzinsen wieder ein globales Problem. Der Leitzins in Europa liegt seit einigen Jahren bei null Prozent, einem historischen Rekordtief. Viele Anleger sehen sich gezwungen, in „spezifisches Gold“ Immobilien zu investieren, anstatt ihr Geld ohne Gewinn auf einem Sparkonto zu lassen. Diese Nachfrage wiederum treibt die Immobilienpreise in die Höhe, lässt aber auch das Platzen einer möglichen Immobilienblase aufkommen.

So schützen Sie sich vor einer Immobilienblase

Wenn Sie aktuell über den Kauf einer Immobilie in Deutschland nachdenken, sollten Sie sicher sein, dass Sie 2022 und darüber hinaus vor dem „Crash“ am Immobilienmarkt geschützt sind. Daher ist es hier wichtig, die Immobilie und deren Finanzierung vor dem Kauf genau zu studieren.

Dies bedeutet keineswegs, dass Sie den Kauf aufgeben und immer wieder aufschieben sollten. Aber es gibt ein paar Regeln, die Sie einhalten können, um Ihr Kapital zu schützen. Zunächst wird Käufern geraten, auf die langfristige Festzinsbindung des Darlehens zu achten, um die aktuell günstigen Konditionen über Jahre hinweg zu sichern. Ideal ist in diesem Fall ein fester Zinssatz von 15 Jahren oder mehr.